Kampung di tengah kota: warga Karawaci yang bertahan di enclave lama

Pak Slamet sudah tiga kali menolak. Bukan dua kali, bukan satu kali — tiga kali dalam rentang delapan tahun, ia menutup pintu bagi petugas yang datang dengan amplop dan dokumen yang intinya satu kalimat: bapak mau berapa?

Rumahnya terletak di gang sempit di Kelurahan Nusa Jaya, Karawaci. Dari lantai dua — yang ia bangun sendiri bata demi bata pada tahun 2009 untuk disewakan kepada pasangan muda — ia bisa melihat atap-atap gedung apartemen yang menjulang di sisi barat. Di sisi timur, ada mal yang buka dua tahun lalu. Ke utara, jalan akses kawasan properti besar yang dibangun sejak 1990-an. Kampungnya ada di tengah, seperti tambalan di kain yang sudah berganti seluruhnya.

“Kalau saya jual, mau ke mana?” kata Pak Slamet, seorang pensiunan pegawai negeri yang kini mengandalkan sewa tiga kamar kosnya untuk biaya hidup sehari-hari. “Di sini semua saya kenal. Warungnya, masjidnya, jalan ke mana saya tahu. Pindah ke pinggiran dengan uang yang mereka kasih — itu bukan solusi, itu pengungsian.”

Pak Slamet bukan satu-satunya. Di Karawaci, ada ratusan keluarga yang tinggal dalam posisi yang sama: diapit, dikepung, tapi belum bergeser.

Konteks: kota yang tumbuh di sekeliling kampung

Karawaci hari ini adalah contoh paling gamblang dari apa yang oleh para perencana kota disebut sebagai urban encroachment — perkotaan baru yang tumbuh bukan menggantikan tapi mengelilingi permukiman yang sudah ada lebih dulu. Lippo Karawaci, yang mulai dikembangkan secara serius pada awal 1990-an, adalah salah satu proyek kota mandiri paling ambisius di Asia Tenggara pada zamannya: superblok dengan rumah sakit, universitas, mal, apartemen, perkantoran, dan hotel — semuanya di dalam pagar satu kawasan yang terencana.

Yang tidak masuk dalam perencanaan itu adalah ratusan hektar permukiman warga yang sudah ada sebelumnya — kampung-kampung di sekitar Binong, Pabuaran, Nusa Jaya, dan tepian Sungai Cisadane yang sudah dihuni sejak era pra-kemerdekaan. Pengembangan Lippo tidak mengakuisisi seluruh lahan itu. Sebagian dibeli, sebagian dibebaskan melalui negosiasi, tapi sebagian lagi — entah karena warga menolak, harga tidak cocok, atau karena pengembang memutuskan lahannya tidak prioritas — dibiarkan.

Tiga puluh tahun kemudian, sisa permukiman itu menjadi enclave: kantung-kantung permukiman padat yang secara fisik terpisah dari kawasan superblok di sekelilingnya, namun secara administratif masuk dalam wilayah yang sama.

Menurut estimasi berbasis citra satelit dan data kelurahan, diperkirakan ada sekitar 12.000-15.000 jiwa yang tinggal di permukiman-permukiman enclave ini — angka yang tidak kecil, setara dengan populasi satu kecamatan kecil. Sebagian besar adalah keluarga yang sudah dua atau tiga generasi di sana: anak dan cucu dari petani atau pekerja pabrik yang dulu tinggal di wilayah ini sebelum Karawaci bertransformasi.

Apa yang terjadi: peta tekanan yang tidak satu bentuk

Tekanan terhadap warga enclave Karawaci bukan datang dalam satu rupa. Ia bekerja melalui beberapa saluran sekaligus, dan justru karena tidak eksplisit, ia sulit dilawan secara langsung.

Tekanan ekonomi dari kenaikan NJOP. Seiring berkembangnya kawasan Lippo, nilai tanah di seluruh kelurahan sekitarnya ikut terdongkrak. NJOP tanah di Nusa Jaya dan sekitarnya diperkirakan sudah naik 200-300% dalam sepuluh tahun terakhir, mencerminkan apresiasi kawasan sekelilingnya. Ini berarti PBB yang harus dibayar warga naik signifikan — sementara penghasilan mereka, yang umumnya dari sektor informal atau pensiun kecil, tidak ikut naik. Bagi keluarga yang memiliki tanah warisan 150-250 m², PBB yang dulu Rp 200.000 per tahun kini bisa menyentuh Rp 1,2-1,8 juta — kenaikan yang terasa mencolok bagi mereka yang hidup dari warung atau ojek.

Fragmentasi akses. Jalan yang dulu bisa dilalui langsung satu arah kini harus dimutar karena pembangunan dinding pembatas kawasan. Beberapa gang yang dulu tembus ke jalan arteri utama kini buntu karena di ujungnya berdiri pagar kawasan properti. Akses ke fasilitas publik — puskesmas, sekolah negeri, kantor kelurahan — yang dulu bisa dicapai 10-15 menit kini memerlukan 25-35 menit karena rute yang tersisa hanya yang memutar. Tidak ada yang ilegal dari ini, tapi efeknya nyata: kampung terasa semakin terisolir bukan karena ia berubah, tapi karena semua yang ada di sekelilingnya berubah dan tidak menyisakan celah untuknya.

Tekanan sosial dari ketimpangan yang kasat mata. Ini mungkin yang paling sulit diukur tapi paling dirasakan warga. Anak-anak di Nusa Jaya tumbuh dengan melihat — secara harfiah dari jendela atau dari atas pagar — kolam renang apartemen, taman bermain kawasan, dan deretan restoran yang tidak pernah mereka masuki. Ketimpangan ini bukan abstrak; ia ada di satu sisi dinding. Beberapa warga yang diwawancarai menyebutkan bahwa anak-anak remaja mereka semakin sering tidak mau kembali ke kampung setelah pergi — mereka lebih memilih kos di pinggiran yang lebih jauh, tapi tidak terasa seperti hidup di balik cermin.

Menurut observasi lapangan dan wawancara dengan perangkat kelurahan setempat, laju penjualan tanah di enclave Karawaci diperkirakan meningkat sekitar 15-20% per tahun sejak 2022 — terutama setelah Lippo Group mengumumkan fase pengembangan baru di kawasan barat kompleks. Warga yang menjual sebagian besar adalah mereka yang sudah tidak punya keluarga besar di sana, atau yang tergiur nilai tanah yang kini sudah cukup untuk membeli properti yang lebih luas di Tigaraksa atau Balaraja.

Siapa yang terdampak: bukan satu kelompok homogen

Cerita kampung enclave Karawaci bukan cerita satu kelompok yang semuanya senasib. Di dalamnya ada gradasi yang kompleks, dan memahaminya penting agar kita tidak jatuh ke narasi tunggal tentang “warga yang dikorbankan.”

Pemilik tanah generasi tua — mereka yang memiliki SHM atau girik atas nama sendiri atau orang tua — berada di posisi yang paling berkuasa secara formal, tapi juga paling berat secara psikologis. Nilai aset mereka naik drastis, tapi menjual berarti mencabut diri dari seluruh jaringan sosial yang dibangun selama puluhan tahun. Sebagian memilih bertahan sampai akhir; sebagian menjual setelah anak-anak mereka tidak ada lagi di kampung. Tidak ada yang bisa menyalahkan keduanya.

Penyewa jangka panjang adalah yang paling rentan. Mereka tidak punya aset tanah, tidak bisa menegosiasikan harga apapun, dan ketika pemilik tanah akhirnya menjual, mereka harus pergi dengan kompensasi seadanya — kalau ada. Banyak di antaranya adalah keluarga buruh atau pedagang informal yang sudah menyewa di kampung yang sama selama 10-15 tahun, membangun usaha kecil dari warung atau bengkel di dekat rumah. Ketika harus pergi, mereka tidak mendapat nilai dari apresiasi tanah yang selama ini mereka turut tinggali.

Pengembang mikro dan bisnis lokal — pemilik warung, tukang fotokopi, tambal ban, kios pulsa — menghadapi dinamika yang ambigu. Di satu sisi, tinggalnya populasi kampung memberi mereka basis pelanggan. Di sisi lain, meningkatnya nilai sewa ruko di sekitar kawasan membuat biaya operasional naik. Beberapa mengakali dengan memiliki ruko sendiri (beli sewaktu harga masih murah) tapi banyak yang menyewa dan sudah merasakan tekanan perpanjangan kontrak.

Generasi muda kampung adalah kelompok yang paling sulit diprediksi. Sebagian memilih tinggal dan meneruskan usaha keluarga. Sebagian lagi pergi — bukan karena dipaksa, tapi karena pilihan karir dan gaya hidup yang lebih sesuai ada di tempat lain. Yang terakhir ini sering dilihat sebagai “pengurasan alami” tapi efeknya sama: kampung kehilangan tenaga muda, dan bertahan menjadi proyek generasi yang semakin kecil.

Ketegangan utama: hak vs tekanan, bertahan vs transformasi

Di jantung semua ini ada ketegangan yang tidak mudah diselesaikan: antara hak formal yang diakui hukum dan tekanan struktural yang tidak melanggar hukum apapun namun tetap menggerus.

Tidak ada yang bisa dituduh secara hukum dalam situasi enclave Karawaci. Pengembang tidak melakukan penggusuran ilegal. Pemerintah daerah tidak mengeluarkan kebijakan diskriminatif. Warga tidak dilarang tinggal. Namun hasilnya — permukiman yang semakin terjepit, infrastruktur yang tidak berkembang, populasi yang perlahan berkurang — adalah hasil dari desain yang memang tidak memperhitungkan kelangsungan komunitas ini.

Ini adalah yang disebut beberapa akademisi perencanaan kota sebagai displacement tanpa penggusuran — atau dalam literatur Anglofon, indirect displacement. Orang tidak dipindahkan dengan kekerasan; mereka digeser secara perlahan oleh ketidaknyamanan yang terakumulasi. Akses yang semakin susah. Biaya yang semakin tinggi. Rasa tidak pada tempatnya yang semakin menguat.

Yang membuat situasi Karawaci lebih rumit adalah bahwa argumen untuk “transformasi kawasan secara menyeluruh” juga memiliki logikanya sendiri. Kawasan yang terintegrasi — tanpa kantung permukiman tidak terencana di tengahnya — secara teori lebih efisien dalam pelayanan utilitas, lebih mudah dikelola keamanannya, dan lebih menarik bagi investasi. Ini adalah argumen yang nyata, bukan sekadar dalih pengembang. Pertanyaannya adalah: transformasi untuk siapa, dan siapa yang menanggung biayanya?

Pak Slamet dan tetangganya bukan orang yang anti-pembangunan. Beberapa dari mereka mengaku senang bahwa mal ada dekat rumah, bahwa jalan arteri di sekitar kampung sudah diaspal, bahwa ada rumah sakit yang bisa dicapai jalan kaki. Yang mereka tolak bukan modernitas — yang mereka tolak adalah narasi bahwa kehadiran mereka adalah masalah yang perlu diselesaikan.

Ke depan: skenario yang mungkin, dan yang diharapkan

Melihat ke depan, ada beberapa lintasan yang mungkin terjadi di enclave-enclave Karawaci — dan masing-masing membawa implikasi yang berbeda.

Skenario pengurasan bertahap adalah yang paling mungkin secara statistik. Tanpa intervensi kebijakan yang aktif, kombinasi tekanan ekonomi, fragmentasi akses, dan eksodus generasi muda akan terus menggerus populasi enclave secara gradual. Dalam 15-20 tahun, sebagian besar lahan mungkin sudah berganti kepemilikan — bukan melalui penggusuran, tapi melalui penjualan satu per satu yang masing-masing terasa seperti keputusan rasional individu, namun secara kolektif membentuk displacement yang sistematis.

Skenario revitalisasi bersyarat adalah yang paling diharapkan oleh aktivis kampung kota, tapi juga yang paling memerlukan political will yang belum terlihat. Dalam skenario ini, pemerintah kota Tangerang mengakui enclave-enclave ini sebagai kawasan permukiman yang perlu dilindungi status hukumnya, memastikan akses infrastruktur publik tidak bergantung pada kawasan swasta di sekelilingnya, dan membuka ruang bagi warga untuk berkontribusi dalam perencanaan pengembangan di sekitar mereka. Model ini sudah diterapkan di beberapa kota besar Asia — kampung Choi Hung di Hong Kong, atau beberapa urban village di Shenzhen — dengan hasil yang beragam.

Skenario negosiasi terbuka adalah yang paling pragmatis. Di sini, pengembang, pemerintah, dan warga duduk bersama dan merancang transisi yang memperhitungkan kompensasi yang benar-benar memungkinkan warga membangun kembali kehidupan di tempat lain — bukan sekadar nilai tanah, tapi juga biaya relokasi, pembangunan kembali usaha, dan kompensasi untuk jaringan sosial yang hilang. Ini bukan skenario tanpa preseden: beberapa kota di Vietnam dan Thailand sudah mengembangkan model serupa dengan hasil yang lebih adil dari penggusuran konvensional.

Yang jelas adalah bahwa status quo — bertahan tanpa kepastian, sementara tekanan terus berdatangan dari segala sisi — adalah kondisi yang paling menguras, baik secara fisik maupun psikologis. Warga seperti Pak Slamet tidak sedang menolak perubahan; mereka sedang menunggu bukti bahwa perubahan yang datang juga menghitung mereka sebagai bagian dari gambaran akhirnya.

Dari lantai dua rumahnya, pemandangan itu tidak berubah secara drastis dari hari ke hari. Gedung apartemen masih ada di sisi barat. Mal masih ramai di akhir pekan. Anak-anak tetangga masih bermain di gang yang sama. Tapi ia tahu — dan semua warga kampung yang bertahan tahu — bahwa bukan soal apakah perubahan itu akan datang. Soalnya hanya: pada saat datang, apakah mereka masih diberi tempat di dalamnya.