Green space Serpong 2026: berapa banyak yang tersisa dan siapa yang menggunakannya

Seorang ibu muda mendorong stroller di sepanjang trotoar Jalan Pahlawan Seribu, Serpong, pada suatu pagi di pertengahan Agustus. Di sebelah kirinya: pagar beton setinggi dua meter, di baliknya deretan ruko yang setengah sudah beroperasi, setengah masih dalam tahap finishing. Di sebelah kanannya: jalan raya yang sudah ramai meski baru pukul 07.45. Tidak ada pohon. Tidak ada bangku. Tidak ada tempat berhenti.

Dia sudah berjalan sekitar 600 meter. Tujuannya adalah taman kecil di ujung jalan — sebuah area hijau milik kelurahan yang masih tersisa, lengkap dengan beberapa alat permainan anak yang sudah mulai berkarat. Dia tahu taman itu ada karena dia tinggal di perumahan non-gated di dekat situ, perumahan lama yang tidak memiliki fasilitas taman sendiri.

Di balik dinding di seberang jalan, di dalam sebuah klaster perumahan yang baru diselesaikan tiga tahun lalu, ada central park yang cukup luas: pohon-pohon yang sudah tumbuh, jogging track, area bermain anak dengan standar keamanan modern, bangku-bangku yang terawat. Dia tahu itu ada karena dia bisa melihat pucuk pohon dari luar dinding. Dia tidak bisa masuk ke sana.

Kontras ini bukan kebetulan. Ini adalah arsitektur ruang hijau Serpong 2026.

Konteks: kota yang klaim hijau tapi menghitung hijau dengan cara berbeda

Serpong dan kawasan Tangerang Selatan yang melingkupinya sudah lama mempromosikan diri sebagai “kota hijau” — klaim yang muncul dalam brosur developer, narasi pemerintah daerah, dan kampanye pemasaran properti. Klaim ini tidak sepenuhnya bohong: dibandingkan kepadatan ekstrem Jakarta, Serpong memang masih memiliki vegetasi yang terlihat, terutama di dalam klaster-klaster perumahan besar.

Masalahnya terletak pada cara menghitung.

Dalam Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW), ruang terbuka hijau dibagi dua: publik (minimal 20% dari luas wilayah, wajib accessible oleh siapa saja) dan privat (10% sisanya, bisa berada di dalam kawasan komersial atau hunian). Ketika developer besar membangun taman-taman indah di dalam klaster mereka, taman itu masuk ke dalam penghitungan RTH privat — dan angka itu ikut menyumbang ke total RTH dalam laporan perencanaan.

Hasilnya adalah angka yang terlihat lebih baik dari kenyataan yang dirasakan warga biasa.

Berdasarkan estimasi dari beberapa studi perencanaan dan observasi lapangan, RTH publik fungsional di Kecamatan Serpong — yang benar-benar bisa diakses semua orang tanpa batasan — diperkirakan hanya berkisar 8-11% dari total luas wilayah. Itu sudah termasuk jalur-jalur sempadan sungai yang kondisinya tidak seragam, taman-taman kelurahan yang bervariasi kualitasnya, dan beberapa ruang terbuka yang secara teknis terdaftar tapi secara praktis sulit diakses.

Yang menarik: tekanan paling kuat terhadap angka ini bukan datang dari satu pembangunan besar, melainkan dari akumulasi pembangunan kecil dan menengah yang terjadi di setiap sudut — ruko baru, perumahan mini, gudang logistik, fasilitas komersial — yang menggerus lahan-lahan semi-hijau yang dulu berfungsi sebagai buffer ekologis informal meski tidak pernah resmi tercatat sebagai RTH.

Apa yang terjadi: peta penyusutan yang bisa dilacak

Jika Anda membandingkan citra satelit Serpong dari 2018 dan 2026, pola yang paling mencolok bukan pembangunan besar — pembangunan besar itu sudah lama ada. Yang mencolok adalah hilangnya bercak-bercak hijau kecil di antara kawasan-kawasan yang sudah dibangun.

Lahan-lahan sisa pertanian di pinggiran kecamatan, yang pada 2018 masih menampakkan sawah dan kebun, sudah hampir sepenuhnya berubah menjadi lahan terbangun pada 2026. Diperkirakan sekitar 340-380 hektare lahan pertanian dan lahan kosong bervegetasi di Serpong dan kecamatan-kecamatan yang berbatasan langsung telah beralih fungsi dalam rentang 2019-2025. Tidak semuanya resmi — sebagian adalah proses alih fungsi bertahap yang dimulai dengan memagar lahan, kemudian menimbun, kemudian membangun.

Jalur sempadan sungai — yang seharusnya dijaga sebagai zona hijau sekaligus fungsi hidrologis — mengalami tekanan yang berbeda tapi sama konsistensnya. Di beberapa segmen Kali Cisadane dan anak-anak sungainya yang mengaliri Serpong, sempadan yang seharusnya minimal 10-15 meter dari tepi sungai sudah tergerus oleh bangunan. Ini bukan temuan baru — kondisi ini sudah ada sebelum 2020 — tapi enforcement yang lemah membuat kondisi itu bertahan dan di beberapa titik memburuk.

Di sisi lain, ada pembangunan ruang hijau baru — tapi hampir sepenuhnya berlangsung di dalam kawasan perumahan premium. Beberapa developer besar meluncurkan klaster-klaster baru sejak 2022 dengan proporsi taman yang lebih besar dari generasi klaster sebelumnya. Ini adalah respons pasar: pembeli properti Serpong di segmen Rp 2,5 miliar ke atas semakin menjadikan kualitas taman dan lingkungan sebagai faktor pemilihan. Developer merespons. Tapi taman-taman itu ada di balik dinding.

Net balance-nya: ruang hijau yang bisa diakses publik menyusut, sementara ruang hijau privat yang terawat bertambah di kawasan premium. Distribusinya semakin asimetris secara geografis dan berbanding lurus dengan kemampuan ekonomi untuk mengaksesnya.

Siapa yang terdampak: dua dunia di kota yang sama

Peta siapa yang menggunakan ruang hijau di Serpong sangat berkorelasi dengan di mana mereka tinggal — dan itu berarti berkorelasi kuat dengan kemampuan ekonomi.

Penghuni kawasan perumahan gated dengan fasilitas taman internal memiliki akses langsung ke ruang hijau terawat tanpa perlu meninggalkan kawasan mereka. Survei penghuni di beberapa klaster BSD City menunjukkan bahwa taman internal digunakan rata-rata 4-6 kali per minggu per keluarga — untuk jogging pagi, bermain anak sore, atau sekadar duduk-duduk. Ketersediaan ini nyata dan dinikmati. Mereka adalah konsumen utama ruang hijau privat yang berstandar tinggi.

Di sisi yang lain, warga perumahan non-gated, kampung-kampung yang terjepit di antara kawasan besar, dan penghuni kos serta kontrakan di sekitar kawasan komersial memiliki akses yang jauh lebih terbatas. Untuk mereka, pilihan ruang hijau publik yang layak sangat bergantung pada ketersediaan dan kondisi taman-taman kelurahan dan fasilitas olahraga publik — yang kualitasnya sangat bervariasi dan pemeliharaannya sering tidak konsisten.

Di sini, pengguna ruang hijau publik yang tersisa pun punya profilnya sendiri. Berdasarkan observasi di beberapa taman kelurahan di Serpong: pengguna terbanyak adalah anak-anak usia sekolah dasar yang bermain sore hari, lansia yang berjalan kaki di pagi hari, dan kelompok remaja yang berkumpul. Orang dewasa usia produktif relatif jarang — mereka mengisi waktu istirahat di mall atau kafe, bukan di taman kelurahan. Ini sebagian mencerminkan kondisi taman itu sendiri: tanpa fasilitas yang memadai dan tanpa bayangan yang cukup karena pohon-pohon belum matang atau tidak ada, taman-taman ini tidak menarik untuk aktivitas yang lebih dari sekadar “di sini tidak ada tempat lain.”

Institusi pemerintah — Dinas Lingkungan Hidup Kota Tangerang Selatan dan Dinas Pekerjaan Umum — secara teknis bertanggung jawab atas RTH publik. Anggaran untuk pemeliharaan taman kota diperkirakan berkisar Rp 18-24 miliar per tahun untuk seluruh Tangerang Selatan, angka yang dalam konteks kota dengan luas 147,19 km² dan lebih dari satu juta jiwa, terbilang tidak memadai. Hasilnya terlihat langsung: taman-taman yang ada pemeliharaannya tidak merata, lampu taman rusak berbulan-bulan, fasilitas bermain yang sudah saatnya diganti bertahan karena anggaran tidak tersedia.

Ketegangan utama: klaim hijau vs realitas akses

Ketegangan paling mendasar dalam isu ruang hijau Serpong bukan antara pembangunan dan pelestarian — pertarungan itu sudah lama terselesaikan dengan kemenangan pembangunan. Ketegangan yang lebih relevan hari ini adalah antara dua definisi “kota hijau” yang tidak pernah benar-benar diadu secara terbuka.

Definisi pertama adalah milik developer dan narasi pemasaran: “kota hijau” berarti kawasan hunian yang memiliki taman-taman terawat, pohon-pohon di sepanjang jalan internal, dan estetika alam yang menjadi bagian dari value proposition properti. Dalam definisi ini, Serpong memang hijau — setidaknya di dalam dinding-dinding klasternya.

Definisi kedua adalah milik perencanaan kota yang lebih luas: “kota hijau” berarti ruang terbuka yang accessible oleh semua lapisan masyarakat, yang berkontribusi pada ekosistem lokal (penyerapan air, pengurangan polutan udara, habitat biodiversitas urban), dan yang berfungsi sebagai ruang sosial lintas kelas. Dalam definisi ini, Serpong sedang bergerak ke arah yang salah.

Ketegangan ini memiliki konsekuensi konkret. Developer yang membangun taman besar di dalam klaster mereka melakukan itu karena pasar meminta — dan mereka berhak atas klaim “ramah lingkungan” yang dibangun di atas taman-taman itu. Tapi ketika angka-angka RTH privat itu dipakai dalam laporan RTRW sebagai bukti bahwa kota sudah memenuhi mandat RTH 30%, ada substitusi yang terjadi: akuntabilitas pemerintah untuk menyediakan ruang hijau publik yang layak tereduksi.

Ada juga ketegangan ekologis yang lebih senyap. Taman-taman di dalam klaster perumahan, meski indah secara estetis, seringkali tidak berfungsi secara ekologis dengan cara yang sama seperti lahan hijau terbuka. Perkerasan jalan internal, dinding pembatas, dan pengelolaan landscape yang terlalu teratur memutus koridor ekologis yang dibutuhkan satwa dan tanaman untuk bermigrasi dan berkembang. Ekologi urban yang sehat butuh ruang yang terhubung, bukan petak-petak terisolasi yang masing-masing sempurna tapi tidak berbicara satu sama lain.

Ke depan: tiga skenario yang tidak sama menariknya

Melacak arah ruang hijau Serpong ke depan tidak bisa dilakukan dengan hanya melihat satu variabel. Ada setidaknya tiga tekanan yang akan bekerja secara bersamaan hingga 2030.

Skenario pertama — yang paling mungkin jika tidak ada intervensi kebijakan signifikan — adalah kelanjutan dari tren saat ini. Ruang hijau publik stagnan dalam luas tapi terus menurun dalam kualitas relatif karena anggaran pemeliharaan tidak mengikuti ekspektasi pengguna yang terus naik. RTH privat terus bertambah di kawasan premium baru. Gap akses semakin lebar. Kondisi ini tidak akan memicu krisis akut, tapi akan menjadi kontributor pada fragmentasi sosial dan degradasi ekosistem yang berjalan perlahan dan sulit dibalikkan.

Skenario kedua — yang secara politis lebih mungkin dari yang terlihat — adalah penggunaan instrumen perizinan sebagai mekanisme redistribusi ruang hijau. Beberapa kota di Asia Tenggara sudah mulai menerapkan skema di mana developer besar yang membangun di atas lahan tertentu diwajibkan menyerahkan sebagian fasilitas publik — termasuk taman yang terbuka untuk umum — sebagai bagian dari izin. Tangerang Selatan punya preseden kecil untuk ini, tapi belum konsisten. Jika dijalankan dengan serius, skema ini bisa memperlambat penyusutan RTH publik tanpa harus mengandalkan anggaran pemerintah yang terbatas.

Skenario ketiga — yang paling ambisius tapi juga paling spekulatif — adalah revitalisasi sempadan sungai sebagai ruang hijau publik linier. Beberapa kota besar di Asia sudah berhasil mengubah sempadan sungai yang terdegradasi menjadi taman linear yang berfungsi sekaligus ekologis maupun rekreasional. Cisadane, jika dikelola dengan serius, punya potensi itu. Tapi ini membutuhkan koordinasi antara Pemkot Tangsel, Pemprov Banten, dan penghuni di sepanjang sempadan — tingkat kompleksitas yang belum pernah berhasil dieksekusi secara konsisten di kawasan ini.

Yang hampir pasti: pressure dari warga menengah ke atas yang kini tinggal di Serpong akan mulai mengubah kalkulasi politik. Populasi profesional yang pindah ke BSD dan Serpong dalam tiga tahun terakhir adalah populasi yang terbiasa dengan kualitas taman di dalam kawasan mereka — dan yang akan mulai mempertanyakan kenapa ruang hijau publik di luar dinding klaster mereka jauh lebih buruk. Ketika suara itu cukup kencang, ada kemungkinan terjadi tekanan ke atas pada anggaran dan kebijakan RTH publik.

Tapi jangan terlalu optimistis. Tekanan politik untuk ruang hijau publik yang lebih baik dari kelas menengah yang baru pindah ini perlu waktu untuk mengendap menjadi agenda kebijakan yang nyata. Dan sementara itu, lahan-lahan yang tersisa terus mengalami konversi — satu demi satu, pelan tapi pasti.

Ibu yang mendorong stroller di Jalan Pahlawan Seribu itu sampai di taman kelurahan tujuannya. Tanah di bawah bangku besi itu agak berlumpur setelah hujan. Dua anak lain sudah ada di area ayunan. Dia duduk, melepaskan pegangan stroller, dan mengeluarkan ponselnya — bukan karena tidak mau menikmati tempat itu, tapi karena memang tidak banyak yang bisa dinikmati selain udara dan sedikit bayangan.

Di balik dinding 400 meter dari situ, jogging track di sebuah klaster premium sudah ramai dengan penghuni yang berlari sambil mendengarkan podcast. Pohon-pohon di sisi track itu sudah setinggi dua lantai. Rumput di sepanjang jalur dipotong setiap minggu.

Dua taman di kota yang sama. Berjarak kurang dari setengah kilometer. Tidak pernah saling bertukar pengguna.