Desa yang menjadi perumahan: wajah baru tepian Tangerang dalam lima tahun

Pak Suharto, 61 tahun, menunjuk ke arah selatan dari tepi jalan kampung yang lebarnya tidak cukup untuk dua motor berpapasan. Di sana, di belakang pagar beton yang belum selesai dicat, alat berat masih bergerak meski sudah masuk sore. Suara mesin itu sudah jadi latar belakang hidupnya sejak tiga tahun terakhir.

“Dulu itu sawah semua,” katanya, tanpa nada nostalgia berlebihan — lebih seperti laporan cuaca. “Punya Pak Surya, sama Pak Andi, sama orang-orang sini. Dijual satu per satu. Sekarang sudah jadi perumahan.”

Pak Suharto sendiri tidak menjual. Tanahnya warisan, bukan untuk dijual, katanya — setidaknya belum. Tapi dia hidup dalam kawasan yang sudah bukan desa dan belum sepenuhnya kota. Di sisi utara rumahnya, kampung lama masih berdiri: gang sempit, warung kopi buka sejak subuh, pohon-pohon tua di pinggir jalan yang tidak punya nama resmi. Di sisi selatan dan timur, klaster berpagar sudah berdiri — penghuninya datang dari arah Jakarta, dari BSD, dari berbagai tempat. Dua dunia yang berjarak 50 meter tapi jarang saling menyapa.

Ini bukan cerita yang unik di tepian Tangerang Raya. Ini adalah pola yang sedang terjadi di puluhan desa sekaligus.

Konteks: mengapa tepian Tangerang menjadi sasaran konversi lahan

Tangerang Raya — yang mencakup Kota Tangerang, Kota Tangerang Selatan, dan Kabupaten Tangerang — adalah salah satu wilayah dengan dinamika konversi lahan paling aktif di Indonesia. Bukan karena kondisi spesifiknya yang luar biasa, tapi karena ia berada di perpotongan beberapa tekanan yang bekerja bersamaan.

Pertama, tekanan dari pusat: Jakarta terus menghasilkan overflow demand perumahan yang tidak bisa diserap dalam batas kota sendiri. Harga properti di Jakarta Selatan dan Jakarta Barat sudah lama melampaui jangkauan kelas menengah bawah hingga menengah atas. Tangerang, dengan akses tol yang relatif baik dan citra yang sudah terbentuk dari proyek-proyek besar seperti BSD City, Alam Sutera, dan Lippo Karawaci, menjadi tujuan limpahan yang logis.

Kedua, tekanan dari dalam: Kota Tangerang dan Tangerang Selatan sendiri sudah jenuh. Lahan di pusat-pusat kawasan hunian lama sudah dikembangkan. Perluasan organik harus mengarah ke pinggiran — ke kecamatan-kecamatan yang dulu masih dominan pertanian dan perkebunan.

Ketiga, tekanan spekulatif: ketersediaan lahan murah di pinggiran menciptakan insentif kuat untuk akuisisi dan konversi, bahkan sebelum ada pembeli unit perumahan yang nyata. Pengembang kecil hingga menengah masuk lebih dulu, mengamankan lahan, sambil menunggu infrastruktur tumbuh mendekat. Proyek jalan tol baru, pembangunan akses jembatan, atau kabar tentang stasiun kereta yang direncanakan cukup untuk menggerakkan pasar lahan di radius beberapa kilometer.

Apa yang terjadi: skala dan kecepatan transformasi

Angka-angka konversi lahan di pinggiran Tangerang sulit diverifikasi secara presisi karena data pertanahan yang terfragmentasi di antara berbagai level pemerintahan. Tapi indikator tidak langsungnya berbicara cukup lantang.

Menurut observasi dan analisis citra satelit yang dilakukan beberapa lembaga perencanaan, Kecamatan Pagedangan di Kabupaten Tangerang — yang berbatasan langsung dengan BSD City di sebelah timur — diperkirakan kehilangan sekitar 40-55% tutupan lahan pertanian dan semak produktifnya antara 2018 dan 2025. Kecamatan Legok, tetangganya di barat, mengalami laju yang serupa. Keduanya adalah kawasan yang 10 tahun lalu masih didominasi pertanian padi dan ladang, dengan beberapa kampung dan desa yang bertahan sejak sebelum kemerdekaan.

Yang mengubah laju itu bukan satu proyek besar, melainkan akumulasi proyek kecil dan menengah. Di sepanjang koridor akses menuju BSD dari arah selatan dan barat, bermunculan perumahan dengan jumlah unit antara 80 hingga 600 unit: bukan proyek raksasa yang mendapat liputan media, tapi bukan pula kavling individual. Perumahan tipe ini — yang sering disebut pengembang skala “secondary” — menjadi mesin konversi lahan yang justru lebih masif secara agregat dibanding proyek-proyek besar yang lebih terlihat.

Diperkirakan ada lebih dari 200 izin proyek perumahan baru yang dikeluarkan di wilayah Kabupaten Tangerang antara 2020 dan 2025 — angka yang, jika dikonversi ke luasan lahan, merepresentasikan ratusan hektar lahan non-urban yang sedang atau sudah dalam proses pengembangan. Harga tanah mentah di koridor Pagedangan-Legok naik dari kisaran Rp 800.000-1,2 juta per meter persegi pada 2019 ke estimasi Rp 2,5-4 juta per meter persegi pada 2025 — kenaikan 200-300% dalam enam tahun yang secara fundamental mengubah siapa yang bisa bertahan di sana.

Di sisi utara, koridor Rajeg dan Sepatan di Kabupaten Tangerang mengalami dinamika yang mirip namun dengan profil pembeli yang berbeda: harga lebih rendah, unit lebih kecil, target pasar pekerja industri dan kelas menengah bawah yang terdorong keluar dari Kota Tangerang karena kenaikan biaya sewa. Di sini, lahan sawah berganti bukan menjadi klaster premium, melainkan deretan rumah tipe 36/72 yang dibangun dengan margin tipis dan dijual dengan cicilan yang — setidaknya di atas kertas — terjangkau.

Siapa yang terdampak: pemenang, yang terpinggirkan, dan yang tidak terlihat

Narasi sederhana tentang urbanisasi sering menempatkan “pengembang” di satu kutub dan “warga asli” di kutub lain. Realitanya lebih berlapis.

Pemilik lahan yang menjual di waktu yang tepat menjadi pemenang yang paling jelas. Mereka yang memegang lahan di Pagedangan atau Legok dan menjualnya pada 2022-2024 — saat harga sudah naik signifikan tapi transaksi masih lancar — mendapat windfall yang mengubah status ekonomi keluarga. Sebagian reinvestasi ke properti yang lebih kecil di lokasi lain, sebagian masuk ke usaha, sebagian tersisa di rekening.

Pengembang skala menengah lokal adalah pelaku yang kurang terlihat di media tapi sangat aktif di lapangan. Mereka — sering kali kontraktor atau pengusaha lokal yang masuk ke bisnis properti — membaca pola akselerasi ini lebih cepat dari pengembang nasional dan memasuki area yang belum “dipetakan” oleh pemain besar. Marjin mereka tidak sebesar proyek premium, tapi volume dan kecepatan transaksi mengkompensasinya.

Petani penggarap tanpa kepemilikan adalah kelompok yang paling rentan dan paling jarang masuk dalam kalkulasi. Mereka menggarap lahan milik orang lain — dengan sistem bagi hasil atau sewa — dan ketika pemilik menjual ke pengembang, mereka tidak mendapat kompensasi apapun. Alternatif pekerjaan tidak selalu tersedia di tempat yang terjangkau. Beberapa beralih ke sektor konstruksi (ironisnya, membangun rumah di lahan yang dulu mereka garap), sebagian migrasi ke wilayah lain.

Warga desa yang tidak menjual tapi terkelilingi perumahan mengalami transformasi yang tidak mereka pilih. Akses jalan yang berubah fungsi, harga sembako yang naik mengikuti daya beli penghuni perumahan baru, kebisingan konstruksi yang bisa berlangsung bertahun-tahun, dan — yang paling konkret — persoalan drainase dan banjir yang muncul karena pengurukan lahan di sekitar mereka.

Pembeli unit perumahan — mereka yang datang dari Jakarta atau kota-kota lain — mendapat hunian baru, tapi sering mendapati bahwa infrastruktur di luar gerbang klaster tidak setara dengan yang di dalam. Jalan akses yang rusak, tidak ada angkutan publik, dan fasilitas publik seperti puskesmas atau sekolah negeri yang belum memadai untuk populasi baru.

Ketegangan utama: kota baru di atas desa lama

Ada satu tegangan struktural yang belum terselesaikan dan tidak akan terselesaikan dengan sendirinya: perumahan-perumahan baru di tepian Tangerang tumbuh sebagai pulau-pulau tertutup, bukan sebagai kelanjutan organik dari permukiman yang ada.

Model klaster berpagar — gated community — yang dominan dalam pembangunan perumahan di Indonesia secara fisik memisahkan penghuni baru dari komunitas lama. Ini bukan hanya soal tembok dan portal: ini tentang sistem infrastruktur yang tidak terhubung. Air bersih dari jaringan sendiri atau water treatment plant internal. Drainase yang dikelola sendiri. Keamanan yang dijaga satpam sendiri.

Di satu sisi, ini memberi penghuni baru standar layanan yang konsisten — sesuatu yang tidak bisa dijamin oleh pemerintah daerah yang kapasitasnya terbatas. Di sisi lain, ini berarti bahwa kehadiran ribuan penghuni baru tidak serta merta memperkuat infrastruktur publik di sekitarnya. Pajak bumi dan bangunan yang dibayar penghuni perumahan mengalir ke kas daerah, tapi alokasi kembali ke infrastruktur lokal sering tidak proporsional dengan beban yang ditanggung.

Akibatnya, muncul fenomena yang bisa disebut “kota paralel”: dua sistem yang beroperasi berdampingan — perumahan dengan standar urban dan kampung dengan infrastruktur yang tidak berubah, bahkan memburuk. Jalan desa yang dulu memadai untuk traktor dan motor kini menanggung lalu lintas mobil-mobil klaster yang mencari jalan pintas. Sumur-sumur kampung berpotensi terdampak perubahan tata air ketika lahan di sekitarnya diuruk dan dibetonkan.

Ketegangan ini tidak selalu berakhir konflik terbuka. Lebih sering, ia berujung pada pemisahan diam-diam: dua komunitas yang berbagi ruang geografis tapi tidak berbagi kehidupan sosial, tidak berbagi infrastruktur, dan tidak berbagi masa depan yang sama.

Ke depan: jalur mana yang akan diambil

Tidak ada satu skenario yang pasti. Tapi ada beberapa dinamika yang cukup kuat untuk membentuk trajektori kawasan tepian Tangerang dalam 5-10 tahun ke depan.

Konsolidasi pengembang. Pengembang skala kecil yang masuk dengan modal terbatas dan perencanaan minimal akan menghadapi tekanan: kenaikan biaya bahan bangunan, persaingan dari proyek yang lebih besar dan lebih terpercaya, dan pembeli yang semakin selektif setelah pengalaman buruk dengan proyek mangkrak. Diperkirakan konsolidasi akan terjadi, dengan pengembang menengah yang punya rekam jejak mengambil alih proyek atau lahan dari yang lebih kecil.

Tekanan infrastruktur yang akan memaksa respons. Kemacetan di akses masuk kawasan-kawasan baru, keluhan banjir yang meningkat, dan tekanan pada sistem utilitas akan pada titik tertentu memaksa pemerintah daerah untuk mengambil tindakan — entah melalui regulasi yang lebih ketat untuk pengembang baru, atau investasi infrastruktur yang lebih besar. Mana yang terjadi lebih dulu tergantung pada kapasitas fiskal dan politik daerah yang bersangkutan.

Nasib desa yang tersisa. Kampung-kampung yang bertahan di tengah atau di pinggir kawasan perumahan baru akan menghadapi pilihan yang semakin sempit. Sebagian akan mengalami konversi bertahap seiring generasi baru pemilik lahan yang tidak lagi punya ikatan ekonomi dengan pertanian. Sebagian kecil mungkin akan mengembangkan identitas baru sebagai ruang layanan — warung, jasa, bengkel — bagi penghuni perumahan sekitarnya. Kemungkinan ketiga, bertahan sebagai kantong permukiman padat di tengah perumahan formal, punya preseden di banyak kota Asia tapi jarang berakhir dengan baik dari sisi kualitas hidup.

Pertanyaan regulasi yang belum terjawab. Revisi RTRW Kabupaten Tangerang yang tengah berlangsung — dengan periode review yang seharusnya mengakomodasi realita pertumbuhan 5-10 tahun ke depan — adalah momen kritis. Apakah pemerintah daerah akan menggunakan revisi ini untuk menetapkan batas tegas kawasan yang tidak boleh dikonversi, atau apakah tekanan dari kepentingan pengembang akan menghasilkan dokumen yang lebih permisif? Jawabannya akan menentukan wajah tepian Tangerang dua dekade dari sekarang.

Yang paling mungkin terjadi, berdasarkan pola historis: pertumbuhan akan terus berlanjut, infrastruktur akan tertinggal, dan pada titik tertentu — mungkin bukan sekarang, mungkin setelah satu siklus banjir besar atau kemacetan yang tidak lagi bisa diabaikan — akan ada tuntutan akuntabilitas yang mendorong perubahan kebijakan. Langkah reaktif, bukan antisipatif.

Pak Suharto masih di tepi jalan kampungnya ketika alat berat di belakang pagar beton itu berhenti bergerak menjelang magrib. Sebentar sepi, sebelum suara azan mengisi celahnya. Dia belum menjual. Tapi di sekitarnya, transformasi itu berjalan dengan kecepatan yang tidak menunggu siapapun untuk siap.

Begitulah cara kota tumbuh di sini: bukan dengan rencana yang kohesif, tapi dengan ribuan keputusan kecil yang masing-masing terasa masuk akal — sampai hasilnya dilihat dari atas, dan ternyata tidak ada yang benar-benar merencanakannya.