Banjir Tangerang Selatan 2026: penyebab struktural yang belum tuntas ditangani

Ibu Ratna sudah hafal bunyi itu. Bukan bunyi hujan di atap — itu biasa. Yang dia kenali adalah bunyi air yang mulai masuk dari bawah pintu: semacam desisan pelan, diikuti kilatan refleksi di ubin putih ruang tamunya di bawah cahaya lampu. Itu pertanda yang dia sudah pelajari selama tujuh tahun tinggal di perumahan kecil di kawasan Pondok Aren, Tangerang Selatan.

“Kalau sudah dengar itu, kami langsung angkat kasur, angkat perabot elektronik ke atas meja,” katanya kepada seorang tetangga malam itu, Februari 2026. Banjir yang datang tidak dramatis — setinggi betis orang dewasa, surut dalam 18 jam. Tapi cukup untuk merusak lantai, cukup untuk memaksa mereka tidak tidur semalaman, dan cukup untuk menjadi kejadian ketiga dalam 14 bulan terakhir.

Yang membuat Ratna frustrasi bukan banjirnya sendiri. Yang membuat frustrasi adalah jawaban yang selalu sama dari sumber yang berbeda: normalisasi kali sudah dilakukan, anggaran sudah dialokasikan, pompa baru sudah dipasang. Dan banjir tetap datang.

Kasus Ratna bukan pengecualian. Ia adalah wajah dari persoalan struktural yang sudah berjalan selama dua dekade di Tangerang Selatan — kota yang tumbuh sangat cepat, tetapi tumbuh dengan cara yang meminjam kapasitas alam tanpa membayar kembali.

Konteks: kota yang terlahir dari lahan serapan

Tangerang Selatan secara resmi berdiri sebagai kota otonom pada 2008, hasil pemekaran dari Kabupaten Tangerang. Wilayah yang kini dihuni lebih dari 1,6 juta jiwa ini, menurut estimasi Dinas Kependudukan dan Pencatatan Sipil Kota Tangsel 2025, dulunya adalah kombinasi sawah, kebun, rawa, dan kawasan rendah yang berfungsi sebagai area tangkapan dan penyerapan air bagi daerah aliran sungai Cisadane, Pesanggrahan, dan Angke.

Sifat topografisnya menjadi konteks kritis: sebagian besar wilayah Tangsel berada di elevasi 0-50 meter di atas permukaan laut, dengan banyak cekungan dan dataran rendah yang secara alami adalah “wadah sementara” bagi air hujan sebelum meresap atau mengalir ke sungai. Fungsi ini berjalan dengan baik selama tutupan lahannya masih berupa vegetasi dan tanah terbuka.

Kemudian datang pertumbuhan. Antara 2000 dan 2025, luas kawasan terbangun di wilayah Tangsel meningkat dari perkiraan 35% menjadi lebih dari 78% dari total luas wilayah — salah satu konversi lahan paling agresif di kawasan Jabodetabek. Sawah-sawah Ciputat, rawa-rawa Pondok Aren, dan kebun-kebun Serpong bertransformasi menjadi klaster perumahan, pusat perbelanjaan, kawasan komersial, dan jalan-jalan baru yang permukaannya kedap air.

Implikasinya sederhana dan keras: air yang dulu meresap ke tanah, kini mengalir. Dan ia harus pergi ke suatu tempat.

Apa yang terjadi: anatomi banjir yang berulang

Banjir Tangsel bukan peristiwa tunggal. Ia adalah sistem kegagalan berlapis yang bekerja secara bersamaan.

Limpasan permukaan yang meledak. Koefisien limpasan — proporsi air hujan yang mengalir di permukaan versus meresap — di kawasan terbangun padat bisa mencapai 0,85-0,95, dibandingkan 0,1-0,3 untuk lahan pertanian atau area bervegetasi. Dengan lebih dari 78% wilayah Tangsel sudah terbangun, volume limpasan saat hujan deras meningkat secara dramatis dibandingkan kondisi dua dekade lalu. Diperkirakan volume air yang harus ditampung sistem drainase Tangsel saat hujan 80 mm per hari meningkat lebih dari dua kali lipat dibandingkan kondisi tutupan lahan tahun 2000.

Saluran drainase yang tidak tumbuh proporsional. Pembangunan drainase di Tangsel berlangsung reaktif: saluran baru dibangun atau diperlebar setelah banjir terjadi, bukan sebelum kawasan terbangun. Akibatnya, hampir selalu ada jeda kapasitas. Lebih parah lagi, banyak saluran drainase di perumahan-perumahan lama (yang dibangun sebelum regulasi koefisien limpasan ditegakkan) undersize secara desain — dibangun untuk populasi dan luas atap yang ada pada waktu pembangunan, bukan untuk pertumbuhan kawasan sekitarnya yang terjadi kemudian.

Sedimentasi dan penyempitan kali. Kali Angke Hulu, Kali Pesanggrahan, dan beberapa anak sungainya yang melintasi Tangsel mengalami sedimentasi konsisten selama bertahun-tahun. Endapan lumpur, sampah, dan material konstruksi mempersempit penampang basah kali — artinya kapasitas tampung berkurang meski debit yang masuk meningkat. Normalisasi yang dilakukan secara periodik mengembalikan kapasitas untuk sementara, tapi tanpa penanganan sumber sedimentasi di hulu, proses ini berulang dalam tiga hingga lima tahun.

Penurunan muka tanah. Beberapa titik di Tangsel — terutama di Pondok Aren dan Ciputat Timur — mengalami penurunan muka tanah yang diperkirakan mencapai 3-8 cm per tahun berdasarkan data InSAR yang dipublikasikan oleh peneliti LIPI pada 2024. Pengambilan air tanah berlebihan oleh hunian padat yang belum terlayani PDAM secara penuh adalah faktor utama. Ketika muka tanah turun, rumah-rumah yang dulu berada sedikit di atas saluran drainase kini berada sejajar atau bahkan lebih rendah — situasi yang mengubah rumah dari “aman” menjadi “rentan” tanpa perubahan apa pun pada infrastruktur.

Koordinasi lintas kewenangan yang macet. Ini adalah faktor yang paling jarang disebut tapi dampaknya mungkin paling besar. Pengelolaan Kali Angke dan Pesanggrahan secara administratif tidak sepenuhnya berada di tangan Pemkot Tangsel: segmen-segmen tertentu adalah kewenangan Pemprov Banten, segmen lain menjadi tanggung jawab Balai Besar Wilayah Sungai Cidanau-Ciujung-Cidurian di bawah Kementerian PUPR, dan koordinasi antar-instansi ini sering berjalan lambat. Pekerjaan normalisasi yang dilakukan di segmen Tangsel bisa menjadi tidak efektif jika segmen di hilirnya (yang ada di kewenangan lain) tidak dikerjakan bersamaan — air yang mengalir lebih lancar dari hulu akan menemukan bottleneck yang sama di hilir.

Siapa yang terdampak

Korban banjir Tangsel tidak terdistribusi merata. Ada pola yang jelas tentang siapa yang menanggung beban paling berat.

Penghuni lama permukiman padat. Warga yang sudah tinggal di kawasan seperti Pondok Jaya, Parigi, Benda Baru, dan sejumlah kelurahan di Ciputat Timur adalah kelompok yang paling konsisten terdampak. Banyak dari mereka tinggal di rumah yang dibeli atau disewa sebelum ekspansi besar perumahan di sekitarnya — dan tidak pernah diberi tahu (atau tidak ada yang tahu) bahwa pembangunan masif di catchment area yang sama akan mengubah risiko banjir mereka secara dramatis.

Bisnis kecil di lantai dasar. Warung, toko kelontong, bengkel, dan usaha rumahan yang menggunakan lantai dasar sebagai area operasi mengalami kerugian nyata setiap kali banjir terjadi. Kerugian per kejadian banjir untuk usaha kecil ini diperkirakan berkisar Rp 2-15 juta tergantung seberapa tinggi air dan durasi banjir. Untuk usaha dengan margin tipis, dua atau tiga kejadian banjir setahun bisa menjadi perbedaan antara bertahan dan tutup.

Pemilik rumah kelas menengah yang tidak punya pilihan. Ada segmen yang sering luput dari perhatian: keluarga yang membeli rumah di perumahan yang “aman menurut brosur” — dibangun lebih tinggi, dilengkapi saluran drainase modern — namun tetap terdampak karena sistem drainase kawasan tersambung ke jaringan yang sudah kewalahan. Mereka tidak bisa mengklaim ganti rugi dari siapa pun, dan nilai properti mereka tertekan oleh reputasi banjir yang menempel pada area tersebut.

Pengembang baru yang berbisnis di atas lahan terakhir. Di sisi lain spektrum, ada kelompok yang justru diuntungkan secara tidak langsung: pengembang properti yang menjual “solusi” berupa perumahan di lahan-lahan yang secara topografis lebih tinggi dan lebih aman dari banjir. Premi “bebas banjir” menjadi selling point nyata di pasar properti Tangsel — dan itu merupakan premium yang diekstrak dari kondisi yang diciptakan sebagian oleh ekspansi properti itu sendiri.

Ketegangan utama: antara tumbuh dan tahan

Di sinilah letak trade-off yang tidak pernah sepenuhnya diakui secara terbuka oleh siapa pun.

Tangerang Selatan adalah salah satu wilayah dengan tekanan pembangunan tertinggi di Jabodetabek. Demand untuk hunian baru di Tangsel nyata dan terus ada: spillover dari Jakarta, migrasi profesional, pertumbuhan keluarga. Setiap hektar lahan yang masih tersisa — terutama yang belum terbangun di koridor Serpong Utara, Pagedangan, dan sisa-sisa area hijau di Ciputat — adalah target pengembangan.

Di sisi lain, setiap hektar lahan yang terbangun adalah hektar yang tidak lagi menyerap air. Dan Tangsel sudah sangat sedikit memiliki lahan penyerapan yang tersisa.

Regulasi ruang terbuka hijau (RTH) mewajibkan 30% dari luas kota sebagai ruang terbuka, dengan 20% berupa RTH publik. Realisasi RTH Tangsel dalam berbagai laporan diperkirakan masih jauh di bawah angka itu — sebagian RTH yang tercatat adalah jalan setapak, median jalan, dan area yang secara fungsi hidrologi tidak signifikan sebagai penyerapan air.

Regulasi kolam retensi untuk pengembang perumahan ada, tapi penegakannya tidak konsisten. Beberapa pengembang membangun kolam retensi yang memenuhi spesifikasi; sebagian lain membangun dengan ukuran minimal yang lolos administrasi tapi tidak memadai secara fungsi. Dan untuk perumahan yang dibangun sebelum regulasi ini eksis, tidak ada retrofitting yang diwajibkan.

Ketegangan ini bukan soal niat baik atau buruk. Ini soal sistem insentif: Pemkot mendapat Pendapatan Asli Daerah dari pembangunan, pengembang mendapat keuntungan dari penjualan unit, pembeli mendapat hunian. Tidak ada pihak dalam transaksi ini yang secara langsung menanggung eksternalitas negatif banjirnya — itu dibebankan ke penghuni lama kawasan sekitarnya.

Ke depan: yang mungkin berubah, dan yang mungkin tidak

Membaca tren ke depan di sini membutuhkan kejujuran tentang ketidakpastian.

Yang kemungkinan besar berlanjut tanpa intervensi berarti: titik banjir di permukiman padat di Pondok Aren dan Ciputat Timur akan terus berulang, dengan kemungkinan frekuensi meningkat jika curah hujan ekstrem semakin sering — dan proyeksi BMKG untuk periode 2025-2035 menunjukkan tren ke arah itu. Penurunan muka tanah di titik-titik kritis akan terus berjalan selama distribusi PDAM belum merata dan pengambilan air tanah tidak dikendalikan.

Yang berpotensi mengubah gambar: ada beberapa inisiatif yang layak dicermati. Pertama, rencana Pemkot Tangsel untuk membangun tiga kolam retensi tambahan di Serpong Utara dan Ciputat dalam RPJMD 2025-2029 — jika terealisasi sesuai spesifikasi dan tidak tergeser oleh kepentingan lahan, ini akan memberikan kapasitas tampung yang berarti. Kedua, program penyambungan PDAM yang ditargetkan mencakup 80% rumah tangga Tangsel pada 2028 bisa secara signifikan mengurangi pengambilan air tanah dan memperlambat penurunan muka tanah. Ketiga, kesepakatan koordinasi antar-BBWS dan Pemkot Tangsel yang kabarnya sedang difinalisasi untuk pengelolaan terpadu Kali Angke Hulu — jika ini berjalan efektif, normalisasi yang dilakukan akan punya dampak lebih panjang.

Yang tidak akan berubah tanpa pergeseran paradigma: selama lahan di Tangsel terus dikonversi menjadi kawasan terbangun tanpa kompensasi hidrologi yang setara, banjir struktural akan tetap ada. Normalisasi kali, pompa baru, dan saluran yang diperlebar adalah penanganan simtomatis — perlu dilakukan, tapi tidak cukup. Yang dibutuhkan adalah penegakan ketat RTH dan kolam retensi, moratorium atau pembatasan ketat konversi lahan di area tangkapan air kritis, serta kemauan politik untuk berkata tidak kepada pengembangan yang tidak memenuhi syarat hidrologi — bahkan jika ini berarti mengurangi pendapatan daerah dari perizinan.

Ibu Ratna dan tetangga-tetangganya tidak perlu briefing teknis tentang hidrologi untuk tahu ini. Mereka cukup menghitung: berapa kali mereka mengangkat kasur dalam dua tahun terakhir, berapa yang sudah dikeluarkan untuk memperbaiki lantai dan dinding lembab, dan berapa harga rumah mereka dibandingkan lima tahun lalu. Jawaban dari ketiga pertanyaan itu membentuk penilaian paling jujur tentang apakah penanganan banjir di Tangerang Selatan sungguh-sungguh bergerak ke arah yang benar.

Sejauh ini, angka-angka itu belum meyakinkan.